理事長代行業務（管理者管理）
分譲マンションの隠れたデメリット・・・・・
それは「役員負担」！
仕事や親の介護で多忙なのにも拘わらず輪番で押し付けられる役員。
賃貸に出していて居住していない所有者は役員をやらなくていいなんて不公平。
外国などの遠隔地に住んでいる所有者は最初から役員をやるつもりなんてありません。
高齢者の方が多くいて役員就任を拒否されるため、順番が早く回ってくる。
輪番で役員となったのに、全く理事会に出て来ない方がいる。
結果として一部の購入者に役員負担が重く圧し掛かる。
こんなマンションに住みたいですか？
こんなマンションは魅力的ですか？
役員負担の無いマンション、それは、超高齢化社会、グローバル化社会の時代の要請です。
３人に１人が役員のなり手不足を問題視！
2013年3月に東京都都市整備局で発表されたマンションに関する調査では、マンションの日常管理の問題として、「役員のなり手不足」が実質トップに挙げられているのです。
調査結果（複数選択）は、
１位 マンション管理に無関心な居住者が多い ４１．７％
２位 役員のなり手がいない ３２．８％
４位 役員の負担が増大している １８．３％
なんと３人に1人が「役員のなり手がいない」ことを挙げています。１位の「マンション管理に無関心な居住者が多い」と４位の「役員の負担が増大している」を考えあわせれば、実質的に日常管理問題のトップが「役員のなり手不足」であることは明らかです。この問題を解決したマンション管理会社は未だありません。この問題に目を閉ざし逃げ回っているのが実態でしょう。
今、求められているのは・・
これらのマンションを購入する方、所有・居住される方の不安材料である「役員負担」
分譲マンションのメリットを享受しつつ、デメリットである「役員負担」を
回避する方法が求められています。
実は・・・・
マンションの役員負担を解消する方法があるのです！
それは、外部の専門家に“管理者”になってもらうこと。理事長代行です。
“管理者”とはマンションについて定めた「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）に基づくマンションの所有者で構成された管理組合を代表する立場になる者のことです。
元々、区分所有法では、「理事」や「監事」を選ばなければならないのは「管理組合法人」をワザワザ作ったときだけ。大多数の一般のマンション管理組合では「管理者」を選任するだけで良いのです。この“管理者”にマンション運営の知識と実務経験が豊富な専門家になってもらえばそれでＯＫ。役員の負担が無くなり、しかもその道の専門家が理事長代行するクォリティの高い、マンションとなるのです。
しかし・・・・・・
管理会社自身が“管理者”になるとリスクが一杯！
ご存じのとおりマンションでは様々な事情で管理会社自身が“管理者”となっているケースが多々あります。
これが問題なのです。管理業務を受託する管理会社と、管理業務を発注する管理組合の代表者が同一となるのです。本来は「自己契約・「双方代理」として
民法第１０８条で禁止されている行為なのです。
そして、管理会社が自ら“管理者”となる場合は、管理組合は次のリスクを抱え込むことになります。
１．管理会社の社員が管理組合のお金を横領するリスク
（通帳と印鑑を管理会社内で同時保管するのですから、横領は簡単に出来てしまいます。）
２．事前の総会承認なく工事受注や消耗品販売を勝手に行われるリスク
（民法第１０８条に従い、無権代理行為となります。後で取り消すことが出来ることから、大変不安定な状態になります。）
３．不適切な総会運営をされるリスク
（区分所有者でなければ総会で委任を受けて議決権行使することはできません。管理者には委任に基づく善管注意義務が課せられるにも拘わらず委任を受けて不適切な総会運営を行う管理会社が多々あります。）
本年国土交通省より発表された「外部専門家の活用ガイドライン」でも、管理会社自身が管理者となることについて、「区分所有者の利益追求と管理業者としての企業収益の追求とは、立場や目的が異なると考えられることから、利益相反の観点から十分に配慮が必要」と、コンプライアンス上相応しくない行為とされているのです。
これらのリスクも、外部の専門家を管理者とすることで全て解消されるのです。
分譲マンションで役員負担が無いのは大きな魅力です。
皆さんはマンションライフの利便性を享受するためにお大金を払ってマンションを購入したのでしょう。大多数のマンションオーナーは、皆さんと同じように出来れば役員負担は避けたいと考えています。
役員は義務なの？
高齢で役員を引き受けるのは荷が重いと考えておられる方。
ダブルインカムで働いていて役員を務める時間的余裕の無いご夫婦
医者や弁護士、政治家などの多忙な方
プロスポーツ選手や芸能関係者
普段は海外におられて、１年のうち何カ月かだけ日本におられる方
管理会社はこれらの方々にも、「マンションを購入したのですから、役員を引き受けてください！」と役員を押し付けてきます。
皆さんは、マンションならではの利便性、プライバシーが保たれること、生活の手間がかからないこと、等々を求めてマンションを購入されるのではないでしょうか。
マンションも所有と経営の分離の時代へ！
２０１６年３月１４日に国土交通省より発表された「マンション管理の適正化に関する指針」及び改正された「マンション標準管理規約」には、外部専門家による管理者・役員への就任が言及されました。いよいよ、マンションも所有と経営の分離の時代となったのです。併せて、管理業務の委託や工事発注に際しての利益相反行為の防止も言及されており、今後はますます、管理会社自身が管理者となることはコンプライアンス違反であるとの認識が高まることは間違いありません。
しかしここで問題が。外部の専門家に就任してもらうのは一体誰が適任なのでしょうか。
ご安心ください。
外部の専門家として就任するのは、
業界大手の財閥系建物管理会社で、通常の分譲マンションのみならず、
外資保有物件のプロパティマネジメント
８００戸を超える大浴場のある大規模マンション
複合用途区分所有ビル
管理者管理区分所有ビル
を担当した豊富な実務経験があり、
行政書士であり
（例年合格率は３％～７％程度の難関資格。官公庁に提出する書類の作成や事実を証する書面作成を行う、法律知識をベースにした書類作成のエキスパートです。）
ビル管理士であり
（正式名称：建築物環境衛生管理技術者。３０００㎡以上の事務所・店舗等の建物管理に必要な厚生労働省所管の資格。複合用途区分所有ビルの管理には必須の資格です。）
当然マンション管理士であり、
そして・・・・・
現役の都内大手司法書士法人勤務の認定司法書士
（司法書士は毎年合格率が３％を切る難関資格。弁護士と並び他人の財産管理を業務とすることが法令で言及されている資格。しかも訴訟代理人として簡易裁判所における訴額１４０万円以下の訴訟を行えることが法務大臣より認定されております。）
である私「金澤義則」です。
